北京“商办新政”确定执行对象为增量

5月23日，北京市住建委官方微博“安居北京”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的最新说明，指出商办类项目新政的主要执行对象为增量，而对于存量部分，除出售对象有所限定外，其余暂不执行。

　　说明指出，在政策执行前已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。

　　说明表示，对于已购买的商办类房屋，可进行出租，且不限定出租对象。需注意的是，存量商办类房屋可销售，但购房人应符合新政要求。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，说明明确政策的主要方向是遏制增量，对存量、特别是小业主已经使用的存量暂做引导。

　　日前，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

　　据官方统计，上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米(基本可以认定为“类住宅”)。对此，《意见》提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的约500万平方米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统：实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

　　在此背景下，商办类项目交易直线下滑。据同策咨询研究部统计，截至5月17日，上海“类住宅”市场连续5个月“零供应”(未发一张预售许可证)，网签备案每个月仅2-3万平方米，为2015年3月以来的网签值最低阶段。

　　张大伟也表示，从北京方面来说，若剔除通州项目，整体市场上，成交量接近于零，市场全面冰冻。同时，土地市场商办类也出现了明显退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调。

　　张大伟认为，未来调控的重点依然是企业手中存量商办类项目，市场未来新增量受到的影响最大。“本轮调控原则依然是人口疏解与去投资化，新的说明文件有利于维持市场基本稳定，而且也继续对企业持有的商办类物业去除居住功能加码调控。”